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La Ley de Fomento de Agilización Procesal del Alquiler está a punto de entrar en vigor, una vez superados los trámites parlamentarios. La nueva norma pretende dar más agilidad y eficacia a los procesos judiciales de desahucio e impago de rentas para proteger a los arrendadores de abusos y demoras injustificadas, salvaguardando los derechos y garantías de los inquilinos de buena fe. |
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egún los últimos datos del Ministerio, el número de hogares en alquiler se incrementó en 2008 un 18,3% de tal forma que ya suponen el 13,2% de todos los hogares, dos puntos más que el año anterior. Sin embargo, esta cifra aún está muy lejos del 40% de media de los países más avanzados de la Unión
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Una nueva ley trata de acercar el alquiler a los niveles europeos
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| Europea. El Gobierno quiere seguir reforzando esta tendencia a través de una serie de iniciativas como la Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, cuyo proyecto de Ley ha sido aprobado por el Pleno del Senado el pasado 22 de octubre, y sólo falta su aprobación en el Congreso de los Diputados. La norma, que ahora será enviada al Congreso para su aprobación definitiva, ha contado con 133 votos a favor, sólo dos en contra y la abstención del Grupo Popular . Este Proyecto de Ley supondrá la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, para impulsar el desarrollo del mercado del alquiler, y la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar actuaciones que mejoren la eficiencia energética de los edificios. Por lo que respecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, se amplían los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler. Al supuesto en el que el propietario necesite ocupar la vivienda para uso propio se añade ahora la posibilidad de que la necesite para sus hijos, sus padres y su pareja en el caso de sentencia judicial firme de divorcio o nulidad matrimonial. Paralelamente, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que todas estas circunstancias deberán constar expresamente en el contrato de arrendamiento. |
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TRÁMITES JUDICIALES ÁGILES |
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Los arrendadores podrán resolver el alquiler si la vivienda debe ser ocupada en caso de divorcio.
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a reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite asegurar la tutela eficaz de la posición legítima de los arrendadores, de manera que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler puedan recuperar sus viviendas de modo rápido y sencillo.
Por otra parte, beneficia a los inquilinos de buena fe, dado que la supresión |
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de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos impiden que se prolongue en el tiempo la incertidumbre sobre la resolución del conflicto, sin que con ello se vean alteradas sus garantías procesales. Adicionalmente, contar con mecanismos más eficaces para la agilización de los procesos incrementará la confianza de las partes, lo que contribuirá a la reducción de precios y a evitar la exigencia de garantías excesivas (avales y fianzas). La Ley permite que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo. Además, se adopta un conjunto de medidas de agilización de los procesos en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones. La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso ni trámite posterior. Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda. |
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l proyecto prevé la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. Con objeto de favorecer estos acuerdos, la nueva Ley |
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reduce a 15 días el plazo mínimo para que pueda alcanzarse dicha transacción. Asimismo, para evitar la utilización abusiva y de mala fe de esta figura, el incumplimiento del desalojo voluntario en el plazo acordado tendrá como consecuencia la ejecución directa del desahucio en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo voluntario. Por otra parte, se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. Con esta reducción se concilian dos intereses. Se mantiene un plazo suficiente para que el arrendatario de buena fe abone lo debido y se reduce a la mitad el periodo de tiempo que debe transcurrir, desde el requerimiento, para que el arrendador pueda presentar la demanda. La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha destacado que "el Gobierno da una gran importancia a la necesidad de impulsar definitivamente un amplio mercado de alquiler en España porque favorecerá la movilidad laboral, la emancipación de los jóvenes y la toma de decisiones personales que en ausencia de un hogar resultan imposibles o muy gravosas, de forma que garantiza, en suma, la libertad de elección de cada familia o de cada persona en su forma de acceder al hogar".
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MEJORA ENERGÉTICA |
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a reforma de la Ley de Propiedad Horizontal modula las mayorías necesarias para que las comunidades de propietarios adopten acuerdos para la mejora de la eficiencia energética e hídrica de los inmuebles. De este modo, el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad |
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mejorar la eficiencia energética o hídrica requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos (que normalmente requiere unanimidad). Si los equipos o sistemas son susceptibles de aprovechamiento individualizable, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los propietarios, en cuyo caso sólo se repercutirá el coste para aquellos que hayan votado a favor del acuerdo y se beneficien de la mejora, como ya ocurría con la instalación de paneles solares, por ejemplo. Por otra parte, y con el objeto de potenciar y favorecer el transporte sostenible, se establece que si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
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GUÍA: SOCIEDAD PÚBLICA DEL ALQUILER, OBJETIVO CUMPLIDO
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ejorar la regulación del contrato de arrendamiento no es la única medida puesta en marcha por el Gobierno para que pueda desarrollarse en España un auténtico mercado de alquiler de viviendas. Un mercado que, para ser eficaz, debe posibilitar la competencia entre los propietarios, para ampliar no |
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sólo la oferta de viviendas disponibles, sino fundamentalmente su calidad, y todo ello a precios competitivos. Por ello el Ministerio ha puesto en marcha medidas que pretenden incidir tanto en la vertiente de la demanda como en la oferta de vivienda de alquiler. Por ejemplo, la Sociedad Pública del Alquiler (SPA) está logrando los tres objetivos para los que se creó: profesionalizar el mercado del alquiler, ampliarlo y socializar su gestión. Así, en los ámbitos privado y público se están generalizando los servicios creados por la Sociedad, como son los seguros a los propietarios, que garantizan el pago de la renta mensual y la devolución de la vivienda en perfectas condiciones. De igual modo, el mercado del alquiler se está ampliando como demuestra que en un año el número de hogares que viven en alquiler haya crecido un 18% pasando a representar del 11% al 13,2% del total de viviendas principales. A través de la SPA, pueden acceder a servicios integrales de gestión del alquiler todos los particulares que, de otra forma, no podrían tener acceso, dado que en el ámbito privado, las empresas existentes se dedican a gestionar únicamente patrimonio propio y de fondos inmobiliarios, no las unidades individuales que aportan los propietarios particulares y que están dispersas por el territorio nacional, tal como hace la SPA. En ese sentido, reconocidas empresas privadas de gestión del alquiler han logrado gestionar en 30 años 10.000 contratos, mientras que la SPA, que gestiona los alquileres de las familias, en cuatro años ha cerrado más de 11.200 contratos.
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PLAN ESTATAL DE VIVIENDA Y REHABILITACIÓN |
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En un año, el número de hogares que viven en alquiler ha crecido el 18%, pasando a representar el 13,2% del total de viviendas
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tra medida aprobada por el Ministerio de la Vivieda para fomentar el alquler ha sido el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación que contempla ayudas para el alquiler y en el que está previsto que el 40% de las nuevas viviendas protegidas se destinen al alquiler. Además para fomentar la oferta de |
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vivienda en alquiler se va aumentar la desgravación de las rentas obtenidas por alquiler de vivienda hasta el 60%. Por último, 150.000 jóvenes cobran ya los 210 euros de ayuda al alquiler que supone la Renta Básica de Emancipación.
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