ÓSCAR MARTÍNEZ SOLOZÁBAL, PTE. DE LA ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE EXPERTOS INMOBILIARIOS
01/06/2010
Entrevista
La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios fue fundada en el año 1990 por un grupo de profesionales dedicados a la intermediación inmobiliaria, con el fin de crear un colectivo sólido que velara por los intereses de su sector. Su presidente, Óscar Martínez Solozabal, desgrana en esta entrevista las claves que mueven uno de los sectores más castigados por la crisis económica
Para situar al lector… ¿Cuál es el origen de la organización que preside? ¿Porqué surge la necesidad de agruparse a los expertos inmobiliarios en torno a una asociación?
Respuesta. La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios fue fundada en 1990 por un colectivo de mediadores inmobiliarios favorables a que el ejercicio de esta profesión pudiera desarrollarse libremente y hacer frente a los colectivos que se auto proclamaban con la exclusiva del sector. Con la aprobación, en el año 2000, del reglamento que liberalizaba el sector de la mediación inmobiliaria, los objetivos de la APEI experimentaban cambios sustanciales.
Desde entonces, la dignificación del profesional de la mediación inmobiliaria ante la sociedad; la excelencia profesional de sus miembros y la protección de los derechos de los consumidores en materia inmobiliaria son prioridades de nuestra Asociación. Por ello, exige a sus asociados un mínimo de cuatro años de experiencia en el sector, o bien poder acreditar unos estudios especializados; tener una oficina abierta al público o un domicilio fiscal físico identificable; contar con un seguro de responsabilidad civil de 600.000 euros que suponga una garantía para el consumidor en caso de incidentes; y seguir un código deontológico de conducta profesional que garantice las buenas práctica y la solvencia profesional del agente inmobiliario miembro de la APEI ante el consumidor.
P. Uno de los sectores más afectados por la crisis ha sido el de la intermediación inmobiliaria, con el cierre de un gran número de oficinas. ¿De qué forma ha afectado la crisis económica a esta actividad? ¿Podría cuantificar los 'daños' causados por la crisis en su sector?
R. En los últimos años han cerrado un 70% de las agencias inmobiliarias y las que han quedado deben adaptarse a un sistema de trabajo totalmente distinto. Ahora los agentes inmobiliarios hemos de ser especialistas en la venta de pisos e incrementar el servicio de asesoramiento a nuestros clientes.
P. ¿Qué proyectos e iniciativas a desarrollado APEI para afrontar esta crisis con éxito?
R. Sobre todo hemos incidido en la formación y el reciclaje e incorporación de las nuevas tecnologías de la información. El futuro de la mediación inmobiliaria pasa por la profesionalización el sector. El ajuste de este segmento profesional ya se ha producido, lo que es necesario es que el agente inmobiliario sea un verdadero asesor en esta material ante el cliente. Otro de las claves es la adaptación de la agencia inmobiliaria tradicional al siglo XXI, muy especialmente incorporando los servicios y ventajas que ofrece Internet.
P. ¿De que manera se repartiría las responsabilidades entre Administraciones Públicas, constructores, entidades financieras y ciudadanos?
R. Las administraciones y ayuntamientos han utilizado el suelo como forma de financiación. El suelo no debe ser motivo de especulación por parte de nadie. El promotor ha actuado con gran alegría, tanto con los préstamos como con muchos de los proyectos que se han llevado a cabo. Se han realizado proyectos ilógicos, con poca salida, sin atractivo. Ahora los promotores estudian mucho más las promociones que van a realizar, el lugar, la demanda, etc; el ciudadano entró también en esta rueda. Vendía caro y compraba caro, y hubo también quien aprovechó el momento para especular. Y los bancos también actuaron de forma alegre, con financiaciones del 100% y el 110%. Si no se hubiera dado esta circunstancia, el impacto de la crisis inmobiliaria hubiera sido menor y la especulación no hubiera llegado tan lejos.
P. ¿Cuánta 'culpa' de la actual situación económica general en España tienen los sectores de la construcción e inmobiliario?
R. Los promotores se han lanzado a realizar muchos proyectos sólo con financiación, con recursos ajenos. Las empresas que han cerrado es porque no han sido coherentes con las inversiones, embarcándose en financiaciones muy elevadas y con apenas recursos propios.
P. En las últimas semanas, algunos indicadores señalan que el sector inmobiliario ya ha tocado fondo y empieza a reactivarse el mercado. ¿Qué han detectado ustedes en este sentido?
R. Yo creo que no. En el último trimestre del 2009, se vivió un leve repunte en las ventas por motivos diversos como el anuncio del Gobierno del aumento del IVA, los cambios en la desgravación por compra de vivienda, unos intereses muy bajos, financiación al 100% de los activos de los bancos, una gran demanda retenida… Pero ahora volvemos a tener una gran inseguridad a causa de la situación económica y el elevado paro. Si el paro no desciende, nuestro sector no se reactiva,
P. ¿Cómo cree que evolucionarán los precios de la vivienda? ¿Volverán a multiplicar su valor, como en los años anteriores a la crisis? ¿Qué han detectado ustedes en ese sentido?
R. Es muy difícil saber cuando se toca suelo. Cuando uno necesita vender es difícil prever hasta donde se va a llegar. Estamos vendiendo hoy por debajo de los costes y por debajo de hipotecas. La segunda residencia, especialmente en la zona mediterránea, es la que se ve más afectada por los descensos en los precios.
Los precios no volverán a los años anteriores de la crisis. Esto ha cambiado. La experiencia de estos años va a ayudar que no vuelva a pasar algo similar.
P. Nos gustaría analizar el sector en cada uno de sus segmentos. ¿Cómo se encuentra el mercado de la vivienda nueva?
R. La vivienda en construcción no se vende nada. Se vende sólo llave en mano. Por eso prácticamente no se inician obras nuevas ahora.
P. ¿Y el de segunda mano? Parece que el mercado se está reactivando, precisamente, por un aumento de la vivienda usada…
R. En este segmento hay un grave problema y es que al particular le cuesta mucho bajar el precio de la vivienda.
P. ¿Qué nos puede decir de otros mercados, como el industrial, oficinas, segundas residencias…?
R. Nos hallamos con los mismos problemas que con la oferta de pisos.
P. Los bancos se han encontrado con un incremento de su patrimonio inmobiliario, consecuencia del alto número de embargos por impagos. ¿Qué opina de cómo están gestionando ese stock?
R. Los bancos lo tienen difícil y esta situación les ha pillado por sorpresa. No es fácil encontrar una solución para dar salida a tanto activo. Cada banco tiene una estrategia y una forma de trabajo. Hay algunos que lo están haciendo muy bien… pero en general van adaptándose poco a poco a esta situación.
P. Sobre el sector de las subastas, que centra la actividad de nuestra revista, ¿de qué manera cree que puede aprovechar el mismo de esta crisis?
R. La subasta siempre ha sido interesante y se pueden hallar buenas oportunidades, pero hay que entender y estar bien asesorado. Si un particular entra en este mundo debe estar bien asesorado y aconsejado por un profesional que sea conocedor.
P. ¿Cuáles son, a su juicio, las principales deficiencias del sector español de subastas?
R. Con el cambio de la ley ha mejorado el acceso a las subastas, pero de todas formas continúa siendo un mundo de no fácil acceso…
P. ¿Y sus principales virtudes?
R. Sin duda, que puedes encontrar buenas ocasiones. Pero repito, hay que conocer mucho y saber manejar estos productos.
PUNTO DE VISTA: "La crisis nos ha afectado y el número de socios ha caído el 10%”
En su fundación, la Asociación nació con una idea clara: proteger a sus afiliados contra aquellas personas o grupos que se atribuían la exclusiva en el sector. Pero, con el paso del tiempo ha ido evolucionando y creciendo. De ser una asociación para la defensa, y sin olvidar sus orígenes, ha pasado a ser una asociación de servicios.
Su objetivo hoy es, además, convertirse en una asociación de proyectos, proyectos que manteniendo la calidad, seriedad y rigor, supongan mayor volumen de negocio para nuestros afiliados.
La Asociación está compuesta por una Asamblea General, la cual escoge en elecciones a una Junta Directiva, sobre la cual delega el timón del rumbo que debe seguir la entidad.
Entre otros propósitos, la organización vela por los intereses de sus asociados. La APEI impulsó la aprobación del Real Decreto 4/2000 sobre Liberalización del Sector Inmobiliario en España, luego ratificado por la Ley 10/2003.
Entre otros servicios, informa periódicamente a sus socios de todos aquellos cambios o novedades que se produzcan en el sector, defendiendo y promocionando sus intereses económicos, sociales, profesionales y culturales en todos los diversos aspectos de su actividad.
P. ¿Con cuántos afiliados cuenta actualmente la APEI? .
R. La crisis del sector inmobiliario también ha afectado a nuestra asociación y en los últimos años, el número de asociados ha descendido en un 10%. De todos modos, nuestros asociados han soportado mejor el golpe que ha sufrido el sector. Actualmente, la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios agrupa a profesionales de la mediación inmobiliaria especialistas tanto en la mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias, referidas a operaciones de compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles. Somos cerca de 1.100 asociados en toda España, todos ellos profesionales de la intermediación inmobiliaria, y titulares de pequeñas o medianas agencias inmobiliarias.
P. ¿Qué servicios ofrece?
R. Entre las acciones que lleva a cabo esta asociación para sus afiliados, destacan los cursos de reciclaje y formación continua. El objetivo es favorecer que nuestros miembros ofrezcan un servicio de calidad y altamente profesionalizado a sus clientes. El programa de cursos y seminarios de la APEI se caracteriza por su capacidad de respuesta ante las necesidades emergentes del sector y la rápida adaptación a sus cambios.
La Asociación está consolidando para sus miembros un amplio abanico de instrumentos orientados a posicionar a estos profesionales en el mercado como líderes en la calidad de servicio y tener una situación de fortaleza ante la competencia. Entre estos instrumentos destaca el portal inmobiliario en Internet, www.inmoexpertos.com, donde nuestros asociados, con agencias en toda España pueden publicitar sus inmuebles en venta.