Guía del comprador
Esta guía pretende fundamentalmente ayudar al lector
de Pública Subasta a sacar provecho de la publicación. El objetivo de nuestra revista
es ser un punto de encuentro donde se realicen operaciones interesantes, entre las
personas que quieren comprar y aquellas que deseen vender. Creemos que este objetivo
se puede cumplir, además de participando en las subastas, de otras formas que comentamos
a continuación.
La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil entró en vigor el
8 de enero de 2.001. Todos los procedimientos iniciados a partir de esa fecha se
rigen con arreglo a lo dispuesto en la misma, , y los siguientes procedimientos
iniciados con arreglo a la Ley anterior y aún no terminados:
· La ejecución de los procesos declarativos.
· El procedimiento de apremio de los juicios ejecutivos pendientes.
· Los procesos de ejecución ya iniciados al entrar
en vigor la nueva Ley. Este último criterio es el que se sigue en la mayoría de
los Juzgados a fin de aplicar la nueva ley a los procedimientos anteriores, en lo
que respecta a la publici dad de las subastas, requisitos de participación en las
mis mas, aprobación del remate, posesión y lanzamiento.
¿CÓMO ME ENTERO DE LOS BIENES
QUE SE SUBASTAN QUE ME PUEDAN INTERESAR?
En cualquier caso, tendrá Vd. que comenzar por determinar
qué bien le interesa y estudiarlo.
Se subasta cualquier cosa que tenga un valor. Tenga por
seguro que si usted desea algo, se subastará en algún momento, sea un inmueble,
un vehículo, una máquina, una joya, una acción o un derecho.
Las subastas se realizan en muchos puntos (Juzgados, Direcciones
Provinciales de la S. Social, Agencias Estatales de A. Tributaria, Ayuntamientos,
Aduanas, Hoteles etc.) dispersos por todo el territorio nacional.
Si usted quiere estar bien informado, solo para las judiciales,
tiene dos opciones:
1. Recorrerse los Juzgados, revisando los tablones de anuncios, suscribirse
a todos los boletines oficiales de las Provincias y Comunidades que esté interesado,
y al B.O.E y revisar todos los periódicos nacionales y locales para ver que subastas
publican, lo que resulta muy costoso en tiempo y dinero.
2. Suscribirse a Pública Subasta o
Pública Subasta Internet, la única publicación de ámbito nacional que recoge
todas las subastas que se publican en todo el País, clasificadas por bienes, provincia
y tasación, a un precio mucho más económico que la opción anterior y con sólo llamar
al teléfono 91 543 94 36 o enviar el boletín de suscripción que figura en
cada número, al fax 91 542 04 66. También comprando Pública Subasta cada
semana en los principales quioscos de las grandes ciudades.
¿CÓMO PUEDO CONSEGUIR EL BIEN
QUE ME INTERESA?
Participando en la subasta: Personalmente
Acudiendo a la subasta usted mismo. No podemos olvidar
que antes de la aprobación del remate, el deudor podrá liberar el bien o bienes
pagando íntegramente lo que deba al ejecutante, por principal, intereses y costas.
Si no hubiera postores, el ejecutante no puede concurrir
solo a la subasta, si bien lo que si podrá, es pedir la adjudicación de los bienes
por el 30% si fueran muebles o por el 50% si fueran inmuebles o, en su caso, por
la cantidad que se le deba por todos los concepto. Si no utiliza esta facultad en
el plazo de 20 días se procederá al alzamiento del embargo a instancias del ejecutado.
En un principio, no hay ningún precio de salida, sin embargo,
las probabilidades de obtener la aprobación del remate a nuestro favor dependerán
de que seamos el mejor postor y además del porcentaje de nuestra puja respecto al
tipo de la subasta.
Una vez celebrada la subasta hay que esperar la aprobación
del remate por el Juez y esa aprobación viene condicionada por diferentes supuestos
posibles:
Si ofrecemos más del 70% (inmuebles) del tipo o
50% (muebles) con pago al contado, la posibilidad de adjudicarse el bien es mayor
pero también el precio será mas alto.
Si ofrecemos más del 70% o 50 % con pago aplazado
y el ejecutante no mejora la postura, las posibilidades disminuyen pero podemos
financiar la operación.
Si ofrecemos mas del 50% (inmuebles) del tipo o
30% (muebles) y no mejoran la postura ni ejecutado, ni ejecutante. En este caso
las posibilidades de adjudicación dependerán del interés del ejecutante y de las
posibilidades del ejecutado.
Si ofrecemos lo que se deba por principal, intereses
y costas y tampoco mejoran la postura ni ejecutado ni ejecutante. En este caso la
posibilidad de negocio es mayor y mayor también el riesgo de no adjudicarse el bien.
Cuando la mejor postura no cumpla ni siquiera los anteriores
requisitos, el tribunal aprobará el remate, después de oír a las partes, a la vista
de las circunstancias del caso.
Mejora de postura
Como hemos visto, el hecho de ser el postor que mayor puja
ofreció en la subasta no quiere decir que se apruebe el remate a nuestro favor,
ya que la ley prevé la posibilidad de que tanto el ejecutado como el ejecutante
puedan mejorar la postura o las condiciones después de celebrada la subasta.
1. Mejora de postura del deudor: Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo,
respectivamente, el ejecutado podrá presentar a un tercero que mejore la postura
del 50 o 70% o, siendo inferior, sea suficiente para lograr la completa satisfacción
del derecho del ejecutante, en el plazo de 10 días desde que se le notifique esa
mejor postura.
2. Mejora de postura del acreedor: Cuando la mejor
postura sea superior al 50 o 70%, pero ofreciendo pagar a plazos con garantía bancaria
o hipotecaria, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70%
del tipo en los 5 (muebles) o 20 (inmuebles) días siguientes. Si no hiciere uso
de este derecho, se aprobará el remate a favor de la mejor postura con las condiciones
de pago ofrecidas.
Cuando la mejor postura sea inferior al
50 o 70% del tipo, respectivamente y el deudor no haya mejorado la postura, el ejecutante
podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70% o por la cantidad que se le
deba por todos los conceptos, siempre que supere la mejor postura, en el plazo de
5 días.
Participando en
la subasta: Mediante sobre cerrado
Las normas generales son las mismas que participando personalmente,
si bien cabe la posibilidad de pujar mediante sobre cerrado enviando un escrito
dirigido al Juzgado, indicando los datos personales si puja en su nombre, los de
la empresa que representa, nº de procedimiento y el deseo de comparecer mediante
«pliego cerrado». Deberá añadir la cantidad en letra y en número que ofrece por
el bien subastado, y firmarlo.
Este escrito junto con las fotocopias del D.N.I., y los
poderes en su caso, y el resguardo de haber depositado la correspondiente fianza
o el aval, deberá presentarlo en el Juzgado encargado de la subasta o enviarlo por
correo certificado.
Comprando en Cesión de Remate
El interés de la cesión del remate, se centra en evitar
una transmisión patrimonial con los gastos que ello lleva aparejados. Al adquirir
un bien en subasta, se debe pagar impuestos y otros gastos. Después, al vender el
inmueble, el comprador tendrá también que pagar impuestos y gastos. Si conseguimos
que el inmueble pase directamente al comprador interesado, ahorraremos los gastos
aparejados a una transmisión patrimonial y el precio final puede ser más ventajoso.
Es una forma de entrar en el mundo de las subastas si no
se atreve a participar en ellas y lo puede hacer poniéndose en contacto con el ejecutante,
(en muchos casos una entidad financiera) o con el posible adjudicatario y acordando
los términos de la cesión.
En muchos casos los bancos acaban adjudicandose el bien
por falta de postores. En tal caso Vd. podrá entrar en contacto con el banco y pactar
la cesión del remate. Si se trata del ejecutante, este puede solicitar que
se apruebe a su favor el remate en «calidad de ceder». Durante 20 días el ejecutante-adjudicatario
podrá presentarse con usted en el Juzgado, donde ingresará la diferencia para que
el Juez dicte auto de adjudicación a su nombre.
Si se trata de un posible adjudicatario y que no
es el ejecutante, deberá hacerlo de otra manera, deberá consignar a su propio nombre
el dinero de la fianza para participar en la subasta, de forma que si al final el
posible adjudicatario no resulta tal, las cantidades consignadas se le devuelven
a usted directamente.
Si como es nuestro objetivo, el posible adjudicatario resulta
el mejor postor, sólo tendrá que dejar pasar el plazo de los 20 días sin consignar
el resto del precio y usted solicitar que se apruebe el remate a su favor, consignando
simultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate.
No olvide que solo cuenta con 20 días (10 días en caso
de bienes muebles) para cerrar la operación, por lo que se hace imprescindible tenerlo
todo preparado con antelación a la adjudicación, aún conociendo el riesgo de que
sea otra persona quien se adjudique el bien y pierda esta oportunidad.
Sin embargo, bien merece la pena intentarlo las veces que
sean necesarias, si esto se traduce en compra de inmuebles a precios realmente ventajosos,
en realidad al precio que usted pone.
Comprándolo directamente al adjudicatario
Nos estamos refiriendo al caso en que los adjudicatarios
sean los bancos. Ocurre que en estos momentos los bancos tras promover una subasta
con el fin de cobrar créditos no satisfechos, terminan por adjudicarse el bien por
falta de un mejor postor. El banco no desea quedarse con un sinfín de inmuebles
y tampoco desea perder dinero por los impagados, por lo tanto, este es el espacio
de negociación para obtener inmuebles a un buen precio.
Comprándolo directamente al demandado
Poniéndose en contacto con el demandado y propiciando una
compraventa normal. Se trata de pensar en primer lugar que el demandado puede estar
interesado en vender antes de que salga a subasta ya que, con mucha probabilidad,
usted podrá ofrecer un mejor precio que el que se obtendría en la subasta judicial
y eso hace que el precio final pueda ser ventajoso para ambas partes.
¿QUE DEBE PREPARAR ANTES DE LA SUBASTA?
Cuando haya localizado el inmueble que le interesa, no
olvide lo siguiente:
1.Visitar el
inmueble para obtener la mayor información posible sobre:
a. El entorno, las comunicaciones y otras
características particulares.
b. Calidad de instalaciones y suministros
del inmueble así como su situación urbanística.
c. Características del inmueble, tales como
distribución, orientación etc., y quien lo ocupa.
Este punto es tan importante para el comprador como difícil,
ya que no puede obligar al ocupante a enseñar el inmueble o a decir si es el propietario
o arrendatario. Sin embargo, si quienes habitan la casa son los dueños es muy probable
que estén receptivos a negociar la venta antes de que salga a subasta, lo que le
permitirá comprobar el estado real de la finca y tal vez cerrar la operación sin
necesidad de ir a subasta. El demandado es el primer interesado en que la finca
alcance un buen precio en la subasta para extinguir la deuda e incluso obtener sobrante.
2.Tratar de averiguar si el inmueble está ocupado
por los propietarios o por inquilinos, y en este último caso averiguar el tipo de
contrato que tienen. Esta información debería constar en los autos del Juzgado y
ser publicada en el Edicto de anuncio de la subasta.
3.Consultar el Registro de la Propiedad y el Juzgado,
y solicitar información del inmueble lo que le permitirá saber el estado de cargas
y gravámenes.
a. Cargas preferentes. Tenga en cuenta que
las cargas anteriores (constituidas e inscritas en el Registro de la Propiedad en
fecha anterior) a la que origina la subasta, o preferentes (Deudas con la Hacienda
Publica, Seguridad Social, recibos de comunidad, salarios de trabajadores) subsisten
tras la celebración de ésta y no se pagan con el precio de la subasta, sino que
ha de hacerse cargo el adjudicatario. Sepa también que la vivienda responde de los
gastos de comunidad y del IBI correspondientes a los meses del año en curso y del
año anterior al de celebración de la subasta, los cuales, si se encuentran pendientes
de pago, deben ser abonadas por quién adquiere el inmueble, incluso aunque figure
inscrito en el Registro de la Propiedad.
b. Cargas posteriores son las registradas
con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca (o demanda ejecutiva)
que se ejecuta. Estos derechos se cancelan con la adjudicación de la finca, y por
lo tanto se extinguen tras la subasta.
En definitiva, aunque en el Edicto veamos un determinado
precio de salida, (valoración menos cargas anteriores y preferentes), es imprescindible
saber cuales son las cargas anteriores para decidir si realmente nos interesa, porque
deberemos añadir, (si finalmente se aprueba a nuestro favor), el importe de dichas
cargas anteriores al precio que estemos dispuestos a pujar en la subasta.
4. Obtenga la financiación adecuada para
realizar su compra. Si necesita un préstamo hipotecario, le recomendamos consulte
a su entidad bancaria o a la entidad con la que trata de negociar la compra. Tenga
en cuenta que la nueva Ley facilita bastante este paso. Para hacer frente a la fianza,
puede realizar el depósito con cantidades recibidas por un tercero, por ejemplo,
de una entidad bancaria siempre que se haga constar en el resguardo, o presentar
aval bancario en lugar de ingresar la cantidad en efectivo en la Cuenta de Consignaciones.
En caso de ser el adjudicatario, y una vez que obtiene
el Auto de aprobación del remate, lo puede inscribir en el Registro de la Propiedad,
y pedir una hipoteca sobre el derecho de remate, de forma que la hipoteca que en
principio se constituye sobre este derecho al adquirir el bien se transforma automáticamente
en una hipoteca clásica sobre el inmueble.
No olvide incluir en el estudio los gastos e impuestos
que generara la compraventa.
5. Si en todo este proceso le surgen dudas, no deje
de consultar a su abogado para que le ayude a resolver los problemas que
puedan surgir, con la documentación legal o con las decisiones a tomar.
LA SUBASTA
Depósito
En el caso de que decida participar en la subasta, bien
personalmente o bien mediante sobre cerrado, no debe olvidar consignar el resguardo
de depósito con anterioridad a la subasta en el lugar indicado, que suele ser una
oficina del BBV. La cantidad que debe depositar es del 30% del tipo de la subasta
para bienes inmuebles y el 20% para bienes muebles y es requisito imprescindible
para poder participar en la subasta.
Dicho depósito podrá hacerse en efectivo en la cuenta de
consignaciones del Juzgado o bien presentar aval bancario por dicha cantidad. Además
si la cantidad se hubiere recibido de un tercero, se hará constar así en dicho resguardo.
Esta fianza les será devuelta a todos los licitadores que
no se hayan adjudicado la finca.
Acto de la Subasta
Para que haya subasta deberá haber postores, ya que la
Ley no permite concurrir solo al ejecutante. El Agente judicial, a la hora anunciada,
dará lectura del número de procedimiento, de quiénes son las partes del mismo, la
identificación del bien a subastar y la cantidad que servirá de tipo, preguntando
a continuación si hay postores. Cuando el Agente judicial pregunte si hay postores,
en ese momento mostraremos nuestra intención de participar en la subasta entregando
el resguardo de depósito o aval bancario y nuestro documento nacional de identidad
o poder que acredite nuestra representación.
A continuación pasaremos a la Sala del Juzgado. La subasta
será presidida por el Secretario Judicial y comenzará con la lectura de la relación
de bienes, con la identificación de los postores, quienes declararán que conocen
las condiciones de la subasta y se comprobará que han efectuado el depósito previo.
Se abre la subasta, que es al alza y pública, y comienza
la admisión de pujas.
Subasta simultanea
Con la nueva Ley, la subasta se puede celebrar, en forma
simultánea, en la sede del Juzgado ejecutor y, en uno o varios Juzgados de distintos
partidos judiciales, donde radiquen los bienes inmuebles subastados.
En tales casos los postores podrán acudir a cualquiera
de las sedes de celebración y el tribunal ejecutor aprobará el remate una vez conocida
la mejor postura de las dos subastas. En caso de empate y si no se pudiera salvar
mediante comunicación telefónica, el Juzgado ejecutor citará a los postores empatados
para que ante él celebren una licitación dirimente.
LA ADJUDICACION DEL BIEN
El Juez dictará un Auto de aprobación de remate, donde
ordenara ingresar en la cuenta del Juzgado la diferencia entre el depósito y lo
que ofreció por el inmueble, en el plazo de 10 días si se trata de bien mueble o
de 20 días si es inmueble. Si no lo ingresa, pierde el depósito y se llama al segundo
mejor postor que reservó postura. Si lo ingresa, el Juez dicta dos Autos, uno en
el que declara el nuevo propietario del inmueble, y el otro en el que cancela las
cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta.
Reserva de postura
Cuando al final del acto de la subasta algún postor manifiesta
su voluntad de dejar consignada la cantidad a la espera de que el mejor postor abone
el resto del precio, y así se hace constar en el acta. De manera que si el mejor
postor no consigna el resto en el plazo legalmente previsto, se aprobará el remate
a favor de ese postor que dejó consignado el depósito previo y por el precio en
que hizo su postura. Si finalmente el mejor postor cumple se le devolverá dicho
depósito previo.
Ahora que ya es el propietario del
bien, deberá:
· Pagar los impuestos, IVA (7%) o ITPAJD (6%)
· Inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
· Pedir al juez la posesión.
ENTREGA DEL BIEN
Cuando el inmueble esté desocupado la posesión del mismo
es rápida, y también si el tribunal ha resuelto con anterioridad que el ocupante
u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él, ya que se procederá inmediatamente
al lanzamiento, durante el cual la comisión judicial conminará a dichos ocupantes
que desalojen en el acto voluntariamente, procediendo en caso contrario al desalojo
forzoso.
Si quien ocupa la finca se resiste a irse, se le comunica
al Juzgado para que proceda al lanzamiento o desalojo forzoso de la finca.
En este caso el tema se ha complicado y conviene prepararse
para obtener la posesión que la ley le reconoce:
· Personarse (o su procurador) en el inmueble, el
día del lanzamiento.
· Pactar la colaboración de una empresa de mudanzas.
· Tener un teléfono de ambulancias por si fuera
necesario
· Contratar los servicios de un cerrajero. Nadie deposita
las llaves de una vivienda embargada en el juzgado.
· Pedir que se cite a la Policía Nacional, si se
presienten problemas.
Cuando el tribunal no ha resuelto sobre los ocupantes que
efectivamente hay en el inmueble conviene consultar con un abogado que estudie el
contrato de arrendamiento o la situación de ocupación, ya que las situaciones que
se pueden dar son muy variadas y deberemos instar el lanzamiento por escrito, en
el plazo de un año desde la adquisición del inmueble.
Sin perjuicio de lo anterior, debemos indicar al ocupante
quien es el nuevo propietario del inmueble, lo cual es importante por ejemplo a
efectos de que si es un arrendatario nos pague a nosotros la renta a partir de ese
momento.
BIENES MUEBLES
El funcionamiento básico de las subastas es igual para
bienes muebles o inmuebles con alguna salvedad que ya se ha hecho constar, las diferencias
se refieren exclusivamente a la naturaleza de dichos bienes.
En general la parte que promueve la subasta nombra un depositario
para los bienes muebles, que debería figurar en el edicto de la subasta.
Si no constara conviene consultar con el Juzgado, aunque
los bienes siempre estarán en:
· En algún local de quien promueve la subasta
· En el Juzgado
· En poder del
demandado
Resulta imprescindible ver los bienes que va a comprar
para poder comprobar el estado real de éstos.