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Con casi 25 años de experiencia, 17 puntos de venta en toda España y 230 profesionales, ROAN es una de las principales empresas del sector de la consultoría inmobiliaria. El sector está viviendo ahora un cierto parón, que sin embargo, no está haciendo mella en la progresión de esta empresa. Luis Eugena, director de Inversiones, cree que comprar inmuebles siempre es rentable a largo plazo, aunque cree que regiones como Valencia, Murcia o Almería y los PAU’s de las grandes capitales presentan buenas perspectivas de crecimiento.
"Las subastas inmobiliarias serán objeto de la operativa de ROAN"
Pregunta. Tengo unos ahorros y quiero invertir. ¿Es buen momento para decidirme por inmuebles o mejor me voy a la bolsa?. ¿En qué zonas de España se puede invertir con posibilidades de que siga creciendo el precio?, ¿hay aún algún lugar "virgen" de la explotación inmobiliaria?.
Respuesta. La inversión inmobiliaria es esencialmente largoplacista. Por tanto, siempre es recomendable y con ese horizonte siempre va a ofrecer un beneficio. No hay que olvidar, además, la rentabilidad del alquiler, muy competitiva con los actuales tipos de interés. La cuestión no es decidir entre inmuebles o Bolsa, sino mantener un patrimonio equilibrado en el que estén presentes ambos tipos de activos. No puede decirse que haya territorios "vírgenes", pero sin duda existen lugares de fuerte crecimiento que presentan aún expectativas favorables para el sector. En todo caso, dentro de un mismo entorno geográfico hay diferencias importantes que hay que saber aprovechar. En cualquier caso, se me ocurren plazas como Valencia, Murcia y Almería que, por diferentes motivos y a distintos niveles, se presentan como oportunidad para inversores en inmuebles por el recorrido, especialmente en plusvalías, que ofrecen en el medio y largo plazo.
         
  P. Vivienda, oficinas o superficie comercial. ¿Cómo prevén sea la evolución de cada uno de estos mercados a corto y medio plazo?.
R. La vivienda es un bien básico y siempre va a tener un fuerte protagonismo en el sector. Existen indicios de que, probablemente, la obra nueva reducirá el ritmo a principios del ejercicio que viene, pero continuará la actividad. En cuanto a las oficinas, las situadas en núcleos urbanos de primer nivel van a seguir con buenos niveles de ocupación y alquileres estables. En zonas periféricas habrá una oferta mayor, aunque con tendencia a equilibrarse con una demanda razonable en unos meses. Por lo que se refiere a locales, las áreas más cotizadas continúan con muy buena aceptación y, en general los centros comerciales van a continuar su progresión. En los nuevos PAU,s de las grandes capitales se está generando nueva oferta en la que merece la pena invertir pensando en el futuro desarrollo en esas zonas.
       
P. Roan es una de las principales empresas inmobiliarias, ¿qué tal les están yendo las cosas en 2004?, ¿mejor o peor que en anteriores ejercicios?.
“Más que de explosión de la burbuja inmobiliaria, yo hablaría de deshinchamiento progresivo”
R. A pesar de lo que pudiera pensarse a raíz de los acontecimientos del 11-M, los meses de abril, mayo y siguientes no han supuesto un frenazo en la nuestra actividad de consultoría e intermediación, riesgo que, en cualquier caso, hace años que atenuamos como consecuencia de la diversificación de nuestro negocio, en el que hoy, a diferencia de nuestros orígenes en 1982 donde éramos esencialmente residencialistas, dedicamos el 50% de nuestra actividad a Industrial, Oficinas, Locales, e Inversión. Además, la recuperación de la normalidad ha supuesto un relanzamiento en nuestro negocio y esperamos un crecimiento del 20% respecto a 2003, tanto en cifras intermediadas (1.200 millones de euros frente a 1.000 millones de euros en 2003), como en facturación (18 millones de euros esperados para 2004 frente a 15 millones en 2003). De hecho, a 15 de octubre de 2004 ya se ha igualado la actividad de todo 2003.
                   
  P. Una pregunta clásica, ¿va a llegar alguna vez la explosión de la temida y famosa burbuja inmobiliaria?. Hay gente que cree que la vivienda en España ha subido más que en otros países por culpa de la ambición excesiva de las empresas inmobiliarias. ¿Qué opina al respecto?, ¿cuál ha sido el papel de las empresas en la subida de precios?.
No creo que sea correcto hablar de burbuja inmobiliaria en nuestro país. Sí es cierto que hemos atravesado un ciclo alcista de fuerte perfil en los últimos 4 ó 5 años. Ello se debe, en parte, al desfase existente en relación con los precios en países de nuestro entorno, lo que ha provocado un ritmo más acelerado en el nuestro. Los precios mantienen un potencial de incremento ya más moderado hasta una estabilización que debe considerarse próxima. Por ello, más que explosión, yo hablaría de "deshinchamiento" progresivo. Enlazando con lo anterior, nuestros precios -sobre todo a partir de la entrada en vigor del euro- por fuerza debían equipararse a los de los demás países de la U.E. Eso es lo que ha ocurrido y nos hallamos en una situación de cierto equilibrio. Ahora serán las naciones de reciente incorporación las que inicien un movimiento alcista.
       
P. La construcción ya no es el principal motor de la economía española según los últimos informes. ¿Cómo se puede interpretar este hecho, insólito tan solo hace un año.  

R. Afortunadamente, la economía española ya no depende de un solo sector y existen varias "locomotoras" en la actividad empresarial, como pueden ser el turismo, el automóvil, la informática, etc., que proporcionan músculo a una economía que nos sitúa entre los 10 primeros países del mundo. No obstante, la construcción va a continuar ocupando un papel protagonista en el conjunto de la actividad global en España en los próximos años.

 
                       
“En los nuevos PAU’s de las grandes capitales se está generando nueva oferta en la que merece la pena invertir”
   P. La Ministra de Vivienda ha puesto al sector revolucionado con sus declaraciones y el anuncio de su Plan de Vivienda. ¿Tan malos son sus planes?. Le consta que el sector haya hecho alguna una propuesta o sugerencia a la Ministra para que reconduzca o mejore su Plan de Vivienda?, ¿qué le sugeriría usted?
  R. Parece un poco prematuro valorar esos planes, ya que aún no hay una concreción real acerca de las medidas a aplicar. Sin embargo, entiendo lógico que el gobierno procure mejorar la capacidad de los ciudadanos para acceder a una vivienda. Ahora bien, es preciso recordar que los promotores no construirán V.P.O. si no cuentan con una expectativa razonable de beneficio comercial. Como todo en la vida, es cuestión de equilibrio. No existen consultas específicas por parte de la Administración, si bien es habitual el contacto con el sector a través de diferentes organismos y agrupaciones, en los que ROAN es muy activa. La Ministra cuenta con un detallado conocimiento de la opinión de los intervinientes en el sector. A priori, y con contundencia deben considerarse como muy positivas todas las medidas que tiendan a favorecer el acceso de los jóvenes a su primera vivienda.
                       
P. Usted ha trabajado en el empresas del subsector de las subastas inmobiliarias, ¿Cómo fue su experiencia?  
R. Extraordinaria. Todo proceso que genere un trabajo exhaustivo de análisis de una cartera de inmuebles, tanto desde el punto de vista físico, como jurídico y comercial, es ya de por sí un sano ejercicio para La Propiedad. Organicé con mi equipo 60 subastas de inmuebles propiedad de entidades financieras, inmobiliarias, aseguradoras, industriales y hasta particulares, logrando entre 1.996 y 2003 casi un 80% de éxito en ventas respecto a los inmuebles subastados. El nivel de satisfacción de los propietarias, que han visto cumplidos sus objetivos de desinversión, tanto en volumen como en precio, con grandes ahorros en los costes que los inmuebles vendidos aparejaban, ha sido muy significativo. Por otra parte, la agilidad, transparencia y el concepto "oportunidad" que un proceso de subasta conlleva, tiene que ser bien visto obligadamente, tanto por los vendedores, como por los compradores.  
                       
  P. Desde su posición fuera de este mundo, ¿cómo ve actualmente a este sector?.
  R. Con clara escasez de producto, especialmente en lo que se refiere a grandes carteras de inmuebles adjudicados por impagos, que se constituyeron en uno de los motores principales de las subastas a raíz de la crisis de morosidad de principios de los 90. Sin embargo, la previsible subida de los tipos de interés generará paulatinamente la posibilidad de que vuelvan a estar disponibles inmuebles procedentes de las entidades financieras acreedoras para incluir en procesos de subasta futuros. Además, otros activos procedentes de otros grandes propietarios ya mencionados antes, también serán objeto de este proceso de venta. También los promotores, en la medida que contemplen las subastas como una verdadera alternativa a la venta directa, recurrirán sin duda a este sistema de comercialización que gradualmente se irá imponiendo como una forma más de comprar y vender inmuebles.
                       
P. ¿Se ha planteado o se va a plantear Roan vender mediante el sistema de subastas?.      
R. La libre concurrencia y competencia que se dan en un proceso de subasta son garantía de juego limpio. Por tanto, al igual que ya ocurre en otros países, como el Reino Unido, la actividad de venta de inmuebles a través del sistema de subasta debería incrementarse de manera significativa como un medio más de contribuir a la claridad y transparencia en el mercado. ROAN es miembro activo de alianzas con significativas empresas del ámbito inmobiliario, en las que nuestra participación va a ganar importancia en los próximos meses. Además, casi 25 años en el mercado inmobiliario español dan para mucho. Los principales operadores inmobiliarios españoles son clientes de ROAN y confían en nuestros 230 profesionales y 17 puntos de venta a nivel nacional para que sigamos prestándoles servicios de consultoría e intermediación inmobiliaria con la máxima garantía de seriedad y profesionalidad y las subastas inmobiliarias tienen esta naturaleza, por lo que serán objeto de nuestra operativa.